Γνωρίζατε ότι η κυβέρνηση μπορεί να πάρει τη νόμιμη γη σας ακόμα κι αν έχετε νόμιμο τίτλο ιδιοκτησίας; Ναι, μέσω μιας διαδικασίας γνωστής ως υποχρεωτικής απόκτησης γης. Εδώ η κυβέρνηση αποκτά ιδιωτική περιουσία από άτομο ή επιχειρηματική οντότητα για χρήση σε δραστηριότητες δημοσίου συμφέροντος. Υπάρχουν διάφοροι λόγοι και περιστάσεις κατά τις οποίες το ακίνητό σας μπορεί να περάσει αυτό το πρόβλημα. Μερικοί από τους λόγους περιλαμβάνουν:
- Η ανάγκη κατασκευής νέου δρόμου ή επέκτασης υπάρχοντος. Άλλα είναι μια σιδηροδρομική γραμμή, ένα φράγμα, ένα αποχετευτικό σύστημα ή η εγκατάσταση μιας γραμμής ηλεκτρικής ενέργειας κ.λπ.
- Ανασκαφικές δραστηριότητες κάτω από το ακίνητο.
- Για λόγους προστασίας από πλημμύρες.
- Για την προστασία των ρεμάτων νερού.
- Για την προστασία των δασικών εκτάσεων.
Τύποι υποχρεωτικής απόκτησης γης στην Κένυα
Υπάρχουν δύο βασικοί τύποι υποχρεωτικής απόκτησης ιδιοκτησίας.
- Η πρώτη είναι μόνιμη ή πλήρης απόκτηση. Αυτό είναι όπου οι ιδιοκτήτες ακινήτων παραιτούνται από όλα τα δικαιώματα και τα συμφέροντα ολόκληρης της ιδιοκτησίας. Για παράδειγμα, ο ιδιοκτήτης παραχωρεί ολόκληρη τη γη και όλες τις εξελίξεις σε αυτήν.
- Ο άλλος τύπος είναι μια τμηματική εξαγορά όπου ο ιδιοκτήτης παραχωρεί μόνο ένα τμήμα της γης. Αυτό συμβαίνει κυρίως σε περίπτωση που μόνο μια μικρή έκταση της γης. Ορισμένες δραστηριότητες περιλαμβάνουν την επέκταση δρόμου, αποχετευτικού συστήματος, γραμμής ηλεκτρικού ρεύματος ή δρόμου πρόσβασης.
Επιπτώσεις της αναγκαστικής απόκτησης γης
Υπάρχουν πολλά προβλήματα που σχετίζονται με αυτές τις δραστηριότητες. Περιλαμβάνουν και δεν περιορίζονται σε:
1. Περιπτώσεις διαφθοράς και κατάχρησης εξουσίας
Μερικές φορές η διαδικασία μπορεί να μην είναι διαφανής και αυτό οδηγεί σε αδικίες κατά την αποζημίωση. Αυτό είναι αποτέλεσμα πολιτικών συμφερόντων και οι γαιοκτήμονες καταλήγουν να υποφέρουν.
2. Καθυστέρηση υλοποίησης έργων
Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες γης προσφεύγουν κατά τη διαδικασία της απόκτησης. Αυτό οδηγεί σε καθυστέρηση των έργων και επίσης σε αύξηση του κόστους λόγω δικαστικών υποθέσεων.
3. Ανεπαρκής αποζημίωση που καταβάλλεται στους ιδιοκτήτες
Όταν αποκτάται γη μερικές φορές οι ιδιοκτήτες δεν αποζημιώνονται πλήρως όσον αφορά τις συναισθηματικές προσκολλήσεις και την άνεση που είχαν με το ακίνητο. Επίσης, οι κοινωνικές και πολιτιστικές σχέσεις που δημιουργούνται κατά τη διαμονή στο ακίνητο δεν αποζημιώνονται πλήρως.
4. Εκτοξευόμενες τιμές γης
Αυτό συμβαίνει καθώς οι επενδυτές σπεύδουν να αγοράσουν γη σε προνομιακές περιοχές. Αυτό γίνεται με τη σκέψη ότι μπορούν να σκοτώσουν πουλώντας τη γη πίσω στην κυβέρνηση σε υπερβολικές τιμές γης.
Παράγοντες που πρέπει να ληφθούν υπόψη κατά την υποχρεωτική απόκτηση γης
Κατά την αποζημίωση λαμβάνονται υπόψη διάφοροι παράγοντες. Κάθε πτυχή του ακινήτου λαμβάνεται υπόψη.
1. Η ίδια η γη
Αυτή είναι βασικά η τρέχουσα αξία της γης σε ακριβές μέγεθος και τοποθεσία. Ο κυβερνητικός εκτιμητής μαζί με τον γαιοκτήμονα που ορίζεται εκτιμητής συνήθως εκτιμούν τη γη. Αυτό βοηθά στον προσδιορισμό της ακριβούς αξίας που πρέπει να καταβληθεί.
2. Βελτιώσεις στο οικόπεδο
Αυτό είναι οτιδήποτε γίνεται στη γη, όπως ανεπτυγμένες κατασκευές, καλλιέργειες, δέντρα, φράκτες, γεωτρήσεις ή γεωτρήσεις. Η αξία υπολογίζεται και αποζημιώνεται ανάλογα.
3. Η αξία οποιουδήποτε οικονομικού πλεονεκτήματος εκτός από την αγοραία αξία
Αυτό μπορεί να απολάμβανε το άτομο κατέχοντας ή κατέχοντας την εν λόγω γη.
4. Έξοδα καθ' όλη τη διάρκεια της διαδικασίας
Περιλαμβάνουν νομικές ή επαγγελματικές δαπάνες που επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη του ακινήτου. Επίσης, το κόστος μετακόμισης και το κόστος απόκτησης εναλλακτικών καταλυμάτων. Σε ορισμένες περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης καλείται να αναδιοργανώσει τις δραστηριότητές του που προηγουμένως γίνονταν στη γη, όπως γεωργία κ.λπ.
5. Αποζημίωση για την απώλεια στην αξία της περιουσίας και άλλων αντικειμένων τους
Αυτό είναι αποτέλεσμα αυτής της εξαγοράς. Αυτό περιλαμβάνει απώλεια κερδών εάν ήταν επιχείρηση και τυχόν ζημιές που μπορεί να προκληθούν. Τόκοι απλήρωτης αποζημίωσης από την ημερομηνία κατοχής καταβάλλονται συνήθως σε περίπτωση καθυστέρησης στην εκταμίευση των κεφαλαίων.
Περιστάσεις κατά τις οποίες η γη σας δεν θα λάβει αποζημίωση
Υπάρχουν πολλές περιπτώσεις όπου ένας ιδιοκτήτης γης μπορεί να μην αποζημιωθεί για την υποχρεωτική απόκτηση της γης του. Οι δύο βασικοί λόγοι είναι:
- Περιπτώσεις αρπαγής γης.
- Καταπάτηση γης που ανήκει στην κυβέρνηση.
Σε αυτές τις δύο περιπτώσεις, η κυβέρνηση ανακτά τη γη χωρίς να αποζημιώνει τους ιδιοκτήτες.
Διαδικασία αναγκαστικής απόκτησης γης
Ακολουθεί η διαδικασία της υποχρεωτικής απόκτησης γης.
1. Σχεδιασμός και αναγνώριση γης
Οποιαδήποτε στιγμή κατά την υλοποίηση ενός κυβερνητικού έργου, οι υπεύθυνοι προσδιορίζουν την ιδανική γη. Αναλύουν έναν ιστότοπο που έχει τα λιγότερα εμπόδια και επιτυγχάνει τα καλύτερα αποτελέσματα. Εάν επιλέξουν να αποκτήσουν ένα συγκεκριμένο ακίνητο, λαμβάνονται υπόψη παράγοντες όπως οι κοινωνικές, οικονομικές και περιβαλλοντικές επιπτώσεις.
Προχωρούν και προσελκύουν τους κατοίκους μέσω των ηγετών της κοινότητάς τους. Οι ηγέτες της κοινότητας εντάσσονται στο σκάφος για να συμμετέχουν αποτελεσματικά. Αυτό βοηθά να γνωρίζουν τα δικαιώματα γης που απολαμβάνουν, τους φυσικούς πόρους και άλλα περιουσιακά στοιχεία από τα οποία εξαρτώνται για τη διαβίωσή τους προτού συμφωνήσουν για το επόμενο βήμα.
2. Υποβολή αιτήματος
Μόλις ολοκληρωθεί ο σχεδιασμός και ο προσδιορισμός της γης, ο γραμματέας του υπουργικού συμβουλίου ή ένα μέλος της εκτελεστικής επιτροπής της κομητείας που είναι υπεύθυνο για το έργο υποβάλλει επίσημο αίτημα για υποχρεωτική απόκτηση γης στην Επιτροπή Κτηματολογίου. Παραθέτει όλους τους λόγους που δικαιολογούν τη συγκεκριμένη απόκτηση της γης.
Αυτό βοηθά στον προσδιορισμό του συγκεκριμένου σκοπού που ταιριάζει στο δημόσιο συμφέρον του έργου. Η Επιτροπή Κτηματολογίου έχει την εξουσία να απορρίψει ή να εγκρίνει αίτηση για αναγκαστική απόκτηση. Εάν χορηγηθεί άδεια, η επιτροπή εδαφών καταλήγει στα κριτήρια και τις κατευθυντήριες γραμμές που πρέπει να ακολουθηθούν για την απόκτηση της γης.
3. Δημοσιότητα και προκήρυξη του έργου
Το κίνητρο για την απόκτηση της γης δημοσιοποιείται. Αυτό γίνεται χρησιμοποιώντας διάφορες πλατφόρμες μέσων όπως εφημερίδες, επιστολές προς τους ιδιοκτήτες γης, ανακοινώσεις ραδιοφώνου και συναντήσεις ένας προς έναν. Αυτό γίνεται για να διασφαλιστεί ότι κάθε άτομο είναι ενήμερο μέσω επίσημης επικοινωνίας. Επίσης, καλούνται οποιεσδήποτε αντιρρήσεις για την εξαγορά από τα ενδιαφερόμενα μέρη.
4. Φυσικές συναντήσεις
Στο σημείο αυτό, το προσωπικό που είναι υπεύθυνο για την απόκτηση πραγματοποιεί φυσικές συναντήσεις για να απαντήσει σε ερωτήσεις και ειδικά θέματα και ανησυχίες του κοινού. Οι συναντήσεις έχουν μεγάλη δημοσιότητα για να διασφαλιστεί ότι θα παρευρεθούν όλοι.
5. Αποτίμηση και αποζημίωση
Αυτό είναι το βήμα όπου γίνεται η αποτίμηση του συνόλου του ακινήτου. Οι ιδιοκτήτες συμπληρώνουν τα έντυπα αποζημίωσης από την Επιτροπή Κτηματολογίου. Η υποβολή γίνεται αργότερα για πληρωμές. Αυτό το βήμα μπορεί να πάρει χρόνο λόγω επαλήθευσης και εγκρίσεων από κυβερνητικούς φορείς. Ωστόσο, όταν ακολουθείται η δέουσα διαδικασία, οι πληρωμές γίνονται με ευκολία στους ιδιοκτήτες.